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제목 [안내] 부동산 학개론 이의신청 대상 문제
글번호679 글쓴이해커스패스
작성일2017-11-03 조회수2166 주소복사


안녕하세요, 해커스 공인중개사입니다.

2017년 10월 28일에 시행된 제 28회 공인중개사 시험 문제 중

부동산 학개론 이의신청 대상 문제(A형 25번, B형 25번)에 대해 안내드립니다.

    

이의신청은 시험응시자가 큐넷 홈페이지 ‘가답안 의견제시’에 직접 해야 하는 점 참고 바라며, 아래 내용 발췌하여 활용하시기 바랍니다.


25. 부동산금융에 관한 설명으로 틀린 것은? 

① 부동산투자회사(REITs)와 조인트벤처(joint venture)는 자금조달방법 중 지분금융에 해당한다.





② 원리금균등상환방식에서는 상환초기보다 후기로 갈수록 매기상환액 중 원금상환액이 커진다.

③ 주택담보노후연금은 연금개시 시점에 주택소유권이 연금지급기관으로 이전된다.

④ 주택저당담보부채권(MBB)은 주택저당대출차입자의 채무불이행이 발생하더라도 MBB에 대한 원리금

    을 발행자가 투자자에게 지급하여야 한다.

⑤ 다층저당증권(CMO)의 발행자는 동일한 저당풀(mortgage pool)에서 상환우선순위와 만기가 다른

    다양한 저당담보부증권(MBS)을 발행할 수 있다.

     

- 산업관리공단 가답안 : ③

     

- 이의신청 정답 : ①, ③, ④ 복수정답

  



[이의신청 내용]

①과 ④ 지문도 정확하게 옳은 지문이라 볼 수 없으므로 복수정답 처리되어야 한다.

     

     

[이의신청 근거]

① 부동산투자회사(REITs)와 조인트벤처(joint venture)는 자금조달방법 중 지분금융에 해당한다.

○ ①번 지문 의견제시 이유 :

금융이라는 용어는 자금을 조달, 융통한다는 의미이다.

일반적인 표현으로 부동산투자회사가 주식을 발행하여 자금을 조달하면 조달한 자금이 부동산투자회사의 자기자본이 되므로 지분금융이라는 표현이 하자가 있는 것은 아니지만,

해당 지문은 주식발행이라는 표현을 명시하지 않았으므로 해당 ①번 지문을 옳은 지문으로 처리해서는 아니 된다.


부동산투자회사는 부동산투자회사법에 의해 주식 발행은 물론, 영업인가나 등록 이후에 외부차입(부동산투자회사법 제29조, 공인중개사 26회 출제 10번 문제 ⑤번 문항)이나 사채(회사채) 발행을 통하여 자금을 조달할 수 있다.

부동산투자회사가 외부차입하거나 사채(회사채)를 발행하여 자금을 조달하는 것은 조달한 자금이 타인자본이 되므로 부채금융이 된다. 따라서, 해당 ①번이 하자가 없는 옳은 지문이 위해서는 ‘부동산투자회사의 주식 발행’과 조인트벤처(joint venture)는 자금조달방법 중 지분금융에   해당한다‘라고 정확하게 명시했어야 한다.

이러한 이유 때문에 ①번 지문도 복수정답처리 되어야 한다.

     

④ 주택저당담보부채권(MBB)은 주택저당대출차입자의 채무불이행이 발생하더라도 MBB에 대한 원리금

    을 발행자가 투자자에게 지급하여야 한다.

○ ④번 지문 의견제시 이유 :

주택저당담보부채권(MBB)은 회사채와 유사한 성격의 주택저당증권(MBS)으로, MBB투자자에게는 채권(MBB)의 보유기간 동안 채권(MBB)의 표면이자만 지급되고, 투자원금은 채권(MBB)의 만기 때 일시상환되는 구조이다.

(근거문헌 : 금융자산관리사 - 한국증권업협회, 증권분석사 - 한국증권업협회)

출제된 ④번 지문은 그 문맥상 흐름으로는 하자가 없어 보이지만, 해당 지문은 시험에 응시한 수험생에게는 MBB에 대한 원리금을 MBB(채권)의 보유기간 동안 일정하게 투자자에게 지급하는 것으로 인식하게 만든다. 중요하고 엄연한 사실(fact)은 MBB에 투자하면 매기 일정한 원리금을 지급받는 것은 아니라는 것이다.  

해당 지문이 논란이 되지 않기 위해서는 정확한 표현을 사용했어야 했다.

     

따라서, 해당 지문이 하자가 없는 옳은 지문이 되기 위해서는,

‘주택저당담보부채권(MBB)은 주택저당대출차입자의 채무불이행이 발생하더라도 MBB(채권)의 보유기간 동안의 표면이자와 MBB(채권)의 만기 때 투자 원금을 발행자가 투자자에게 지급하여야 한다.’라고 명시했어야 한다.

이러한 이유 때문에 ④번 지문도 복수정답 처리되어야 한다.
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